Muitos municípios, quando da construção de imóveis em terreno e em nome próprios por pessoa física ou jurídica, condicionam o recolhimento do tributo a emissão do CVCO (Habite-se) ou cobram logo em seguida, sem qualquer prova da contratação de terceiros (fato gerador de ISS);"Não há responsabilidade tributária do proprietário do imóvel pelo recolhimento de um suposto, presumido serviço de contratação de construção civil; não sendo admitido o arbitramento de ISS pelo município, sem prova da ocorrência do fato gerador.&nbsp;" &nbsp;Esse é entendimento atual do poder judiciário do Paraná, especialmente os juizados especiais da Fazenda Pública de Curitiba e Turmas Recursais do Paraná:&nbsp;“Na espécie, resta evidenciado que a parte requerente não figura na condição de contribuinte do ISSQN (item 7.2 da lista anexa da Lei Complementar 116/2003 c/c artigo 6º da Lei Complementar 40/2001 de Curitiba), por não ser prestadora de serviços, tampouco se caracteriza como responsável tributária, tendo em vista que o conjunto probatório acostados aos autos não demonstra que seja tomadora dos serviços, não havendo nenhuma prova nesse sentido, prova esta que cabia ao Município, ônus do qual não se desincumbiu (art. 373, inciso II do CPC).”&nbsp;ENUNCIADO nº 3 - Tema: Tributário - Imposto Sobre Serviços – ISS: Não incide ISS nas hipóteses de construção em terreno e em nome próprio sem que haja a comprovação da contratação dos serviços de terceiros para a construção civil, sendo tal situação equivalente à incorporação imobiliária direta. &nbsp;RECURSO&nbsp; INOMINADO.DIREITO TRIBUTÁRIO.&nbsp; ISS.INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA&nbsp; DIRETA.CONSTRUÇÃO EM TERRENO&nbsp; PRÓPRIO&nbsp; E&nbsp; ÀS&nbsp; PRÓPRIAS EXPENSAS.&nbsp; AUSÊNCIA&nbsp; DEFATO&nbsp; GERADOR TRIBUTÁRIO.&nbsp; NÃO&nbsp; INCIDÊNCIA&nbsp; DO TRIBUTO.&nbsp; PRECEDENTESDESTA&nbsp; TURMA&nbsp; E DOSUPERIOR&nbsp; TRIBUNAL&nbsp; DEJUSTIÇA. SENTENÇA&nbsp; MANTIDA.RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.&nbsp;1. Nas hipóteses de incorporação imobiliária direta, realizada pelo próprio proprietário em terreno de sua titularidade&nbsp; e&nbsp; semcontratação&nbsp; deserviços&nbsp; de terceiros, inexiste fato gerador tributável para fins de incidência do ISS, conforme o disposto no art. 1º da Lei&nbsp; Complementarn.º116/2003&nbsp; e&nbsp; art.156,&nbsp; III,&nbsp; da Constituição Federal.&nbsp;&nbsp;&nbsp;OBJETIVOS DA AÇÃO JUDICIAL&nbsp;a)Certidão de regularidade do ISS, possibilitando a concessão do HABITE-SE (CVCO), sem recolhimento do referido imposto;b)Declaração de não incidência do ISS ao final do processo; ou, se for o caso: Restituição do valor pago, por meio de precatório;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; ALLAN WOLFGANG FRANCO RUSCHMANN OAB/PR 41.376 OAB/SC 60.980 &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; ALLAN WOLFGANG FRANCO RUSCHMANNOAB/PR 41.376

NÃO INCIDÊNCIA DE ISS NA CONSTRUÇÃO EM TERRENO PRÓPRIO

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que há compra e venda de um imóvel.Trata-se de um tributo obrigatório, para que a transferência de propriedade seja registrada no cartório, e sem o pagamento, não é possível concluir a escritura ou o registro.Ao solicitar a emissão de guia de ITBI, para registro da compra e venda do imóvel em cartório, a prefeitura, de modo arbitrário, afasta o valor da negociação e&nbsp; impõe um valor venal superior.Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça, por meio do Tema 1.113, consolidou o entendimento que:&nbsp;a)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; É ilegal a utilização de valor venal de referência para cálculo do ITBI;b)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; O Município não pode substituir o valor do negócio jurídico por estimativas genéricas;c)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Qualquer divergência deve ser apurada caso a caso, com observância do art. 148 do CTN.d)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; A ausência de processo administrativo torna nulo o arbitramento realizado.&nbsp;Assim, O pagamento do ITBI em valor superior ao devido, configura indébito tributário, impondo ao Município a restituição do montante pago a maior, acrescido de correção monetária e juros.Esse é entendimento atual do poder judiciário do Paraná, especialmente os juizados especiais da Fazenda Pública de Curitiba e Turmas Recursais do Paraná:&nbsp;RECURSO INOMINADO. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. MUNICÍPIO DE CURITIBA. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL QUE CORRESPONDE AO VALOR DE MERCADO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DO VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE QUE SOMENTE PODE SER AFASTADA MEDIANTE PROVA TÉCNICA PRODUZIDA PELO FISCO. TEMA 1.113/STJ. IMPOSTO POR ARBITRAMENTO. ART. 148/CTN. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJPR - 6ª Turma Recursal dos Juizados Especiais - 0035292-27.2024.8.16.0182 - Curitiba -Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS AUSTREGESILO TREVISAN -&nbsp; J. 06.02.2026) No mesmo sentido o poder judiciário de Santa Catarina:&nbsp;"APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO ANULATÓRIA DE LANÇAMENTO FISCAL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS "INTER VIVOS" (ITBI). QUESTÃO PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. &nbsp;&nbsp;NÃO&nbsp;Portanto, somente por meio do prévio e devido processo administrativo, com garantia ao contraditório e a ampla defesa, seria possível avaliar o imóvel em valor superior àquele registrado em cartório.OCORRÊNCIA.MÉRITO.&nbsp;BASE&nbsp;DE&nbsp;CÁLCULO.&nbsp;VALOR&nbsp;DATRANSAÇÃOIMOBILIÁRIA INICIALMENTE DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. NÃO CONCORDÂNCIA DO FISCO MUNICIPAL. ARBITRAMENTO POSTERIOR AO RECOLHIMENTO DO IMPOSTO COM&nbsp;BASE&nbsp;EM&nbsp;VALOR&nbsp;VENAL DE MERCADO ESTABELECIDO UNILATERALMENTE PELO MUNICÍPIO. REVISÃO DO&nbsp;VALOR&nbsp;QUE OCORREU POR MEIO DE MÉTODO COMPARATIVO DIRETO, COM&nbsp;BASE&nbsp;EM ANÚNCIOS DE IMÓVEIS DE CARACTERÍSTICAS ASSEMELHADAS, SEM QUE FOSSEM APURADAS AS PECULIARIDADES DO IMÓVEL E AS CONDIÇÕES DO NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO, POR MEIO DE PRÉVIO PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL (ART. 148 DO CTN). ADOÇÃO DE CRITÉRIOS ALEATÓRIOS. IMPOSSIBILIDADE DE LANÇAMENTO POR MERA ESTIMATIVA. ATUAÇÃO FISCAL CUJA SUBJETIVIDADE ENCONTRA ÓBICE NO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE TRIBUTÁRIA. RETIFICAÇÃO DO ENQUADRAMENTO TRIBUTÁRIO QUE VAI DE ENCONTRO ÀS TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SOBRE O TEMA 1.113/STJ. PRECEDENTES. NOTIFICAÇÃO FISCAL NULA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação n. 5025546-87.2024.8.24.0033, rel. Des. Jaime Ramos, Terceira Câmara de Direito Público, j. 6.5.2025)."&nbsp;OBJETIVOS DA AÇÃO JUDICIAL&nbsp;a)&nbsp;&nbsp;&nbsp; O reconhecimento da ilegalidade da cobrança do ITBI com base em valor superior ao do negócio jurídico;b)&nbsp;&nbsp;&nbsp; Restituição do valor pago maior. ALLAN WOLFGANG FRANCO RUSCHMANNOAB/PR 41.376OAB/SC 60.980

BASE DE CÁLCULO DO ITBI NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

ALLAN RUSCHMANN

ALLAN RUSCHMANN - Com 20 anos de atuação nas áreas Civil, Consumidor, Contratos, Imobiliário, Tributário e Condomínio, ofereço serviços jurídicos com experiência, confiança e excelência para proteger seus direitos e interesses.